當(dāng)泡沫散去，建筑業(yè)如何滿足市場(chǎng)新需求？時(shí)代浪潮中，如何穿越周期，走向理性發(fā)展？30年間的日本建筑業(yè)，如何鏡鑒當(dāng)下的中國建筑業(yè)？看懂過去，才能看清未來！

2月17日，華·沙龍迎來一位重磅演講嘉賓，日建設(shè)計(jì)常務(wù)執(zhí)行董事中谷憲一郎先生，圍繞“日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰及其對(duì)建筑行業(yè)的影響”以及“中日在設(shè)計(jì)監(jiān)理中的差異”展開講解，帶我們穿越時(shí)空迷霧，深度解構(gòu)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，共同探索建筑業(yè)高質(zhì)量的未來。

中谷憲一郎

日建設(shè)計(jì)常務(wù)執(zhí)行董事、企劃開發(fā)總部首席執(zhí)行官，畢業(yè)東京大學(xué)，從事項(xiàng)目運(yùn)營管理，主持參與眾多大型項(xiàng)目開發(fā)，是大型城市開發(fā)和外資系列酒店等綜合性項(xiàng)目方面的資深專家，代表作品為京都麗思卡爾頓酒店、日光麗思卡爾頓酒店、大阪洲際酒店、華為松山湖等。

/演講摘錄

01.地產(chǎn)投資邏輯

從追求房產(chǎn)交易增值，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期運(yùn)營收益。

在長(zhǎng)達(dá)20多年的經(jīng)濟(jì)下行后，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)三大結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變：首先是評(píng)估方法轉(zhuǎn)型，從案例比較法轉(zhuǎn)向收益還原法，通過預(yù)判未來收益得出客觀評(píng)估。其次是玩家專業(yè)化，業(yè)余投資者離場(chǎng)，專業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)基金和國際投資巨頭進(jìn)場(chǎng)。第三是投資模式，從銀行與個(gè)人主導(dǎo)，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)基金投資，更注重專業(yè)性與技術(shù)性。這一趨勢(shì)也促使地產(chǎn)行業(yè)更加注重基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)、品質(zhì)的提升以及可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)了市場(chǎng)健康穩(wěn)步增長(zhǎng)。

02.業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)

天花高度增加10cm就能帶來租金升值，我們要用量化結(jié)論去指導(dǎo)設(shè)計(jì)決策。

城市中心的更新及舊建筑物的升級(jí)改造，成為存量時(shí)代下提高收益性的重要路徑。如何評(píng)估收益性，以及如何提升不動(dòng)產(chǎn)的收益性，成為建筑設(shè)計(jì)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)此我們總結(jié)出了兩大原則：一是改造非收益區(qū)為收益區(qū)，激活存量?jī)r(jià)值；二是關(guān)注性價(jià)比，精準(zhǔn)升級(jí)收益敏感點(diǎn)，如大堂品質(zhì)、層高凈高、干濕分離、架空地板、分體空調(diào)等硬件工程提升，都是直接影響使用價(jià)值和租金的部分。比如，我們對(duì)東京都內(nèi)的400多棟樓房進(jìn)行了調(diào)查，分析了天花高度、大堂設(shè)計(jì)等因素對(duì)租金的影響，發(fā)現(xiàn)天花高度提高10公分，會(huì)帶來一定的租金增值，這已呈現(xiàn)出一定的趨勢(shì)。

工程提升不是簡(jiǎn)單的維保，前者是加分項(xiàng)，而后者是避免扣分項(xiàng)。我們要敏銳洞察工程提升的價(jià)值點(diǎn)所在。同時(shí)，還需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工管理上多下功夫，升級(jí)改造中做到客房正常運(yùn)營、辦公樓避免搬遷，否則住戶一旦搬離就可能永久流失，開發(fā)商將承受租金斷流風(fēng)險(xiǎn)。

03.設(shè)計(jì)理念轉(zhuǎn)型

大型綜合開發(fā)項(xiàng)目帶來更良好的收益性。

如果不具備持續(xù)收益，投資方和設(shè)計(jì)方的努力就沒有意義。通過大量的寫字樓調(diào)研對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)高規(guī)格寫字樓的收益性更高，這也催生了大量存量寫字樓的升級(jí)改造。升級(jí)建筑平面（便于交流的大平層）、升級(jí)復(fù)合功能、提升街區(qū)空間運(yùn)營，是低規(guī)格寫字樓增加附加值的有效途徑。

還有一個(gè)趨勢(shì)，大型綜合開發(fā)項(xiàng)目能帶來更良好的收益性。其核心不僅是規(guī)模，更在于其多元靈活的空間配置和豐富的休閑娛樂功能，在市場(chǎng)中具有獨(dú)特的吸引力。以2007開發(fā)的東京中城為例，不僅工作日有眾多上班族，周末也非常熱鬧。不僅提供了完善的商業(yè)設(shè)施，還有美術(shù)館、博物館等文化活動(dòng)場(chǎng)所。項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)的公園綠地，夏季是休閑場(chǎng)所，冬季是滑冰場(chǎng)，也使這個(gè)區(qū)域全年保持活躍。

04.維修計(jì)劃

在設(shè)計(jì)初期，設(shè)計(jì)師就要提前做維保修繕規(guī)劃。

建筑物的生命周期不僅僅依賴于初期的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，更需要在使用過程中通過系統(tǒng)的維保來保障其功能性和安全性。根據(jù)日本40年期的建筑成本分析，建設(shè)初期成本僅占總成本的23%，而修繕、更新、維保和運(yùn)營管理的成本占比近75%。除了初期建設(shè)成本，我們更應(yīng)關(guān)注后期的修繕和維保費(fèi)用。通過合理設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師可以有效降低建筑的長(zhǎng)期成本，制定完善的維保計(jì)劃，減輕業(yè)主的投資壓力，確保建筑物長(zhǎng)期保值。


05.城市發(fā)展

人口減少的未來，大城市依然有建筑市場(chǎng)的活力。

日本面臨嚴(yán)重的少子高齡化問題，雖然全國人口總數(shù)下降，但大城市人口依然保持增長(zhǎng)，并且伴隨勞動(dòng)人口微增，推動(dòng)了住宅與辦公空間需求的持續(xù)攀升，為建筑市場(chǎng)注入了新的活力。中國的實(shí)際情況雖然不盡相同，但是中國的城市化率目前大約為65%，大型城市仍然有很大的發(fā)展空間。


06.建筑趨勢(shì)

關(guān)注碳中和、智慧城市和建筑數(shù)字化。

日本的建筑市場(chǎng)正迎來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，面對(duì)“碳中和”這一全球目標(biāo)，項(xiàng)目能耗標(biāo)準(zhǔn)將有所調(diào)整，在材料選擇、能源使用及建筑設(shè)計(jì)等方面將會(huì)對(duì)建筑項(xiàng)目成本產(chǎn)生一定影響。其次，智慧城市與建筑數(shù)字化是未來發(fā)展重點(diǎn)，如豐田在山腳建立了一個(gè)結(jié)合最新技術(shù)的智能城市項(xiàng)目，旨在通過智慧技術(shù)改善城市生活，并以人為核心來引導(dǎo)未來城市的發(fā)展。

07.建筑規(guī)范

在日本，建筑規(guī)范被視為行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)；在中國，規(guī)范通常被視為最高標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)建筑規(guī)范的認(rèn)知差異，是兩國在設(shè)計(jì)監(jiān)理工作中最大的區(qū)別之一。在日本，設(shè)計(jì)可以根據(jù)實(shí)際需求向上提高，但不允許低于最低標(biāo)準(zhǔn)。建筑師通常承擔(dān)更高責(zé)任，依據(jù)項(xiàng)目需求提升設(shè)計(jì)要求。例如，結(jié)構(gòu)安全性標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)具體需求提高至1.3甚至更高，政府大樓、醫(yī)院等特殊建筑需要遵循更嚴(yán)格的安全標(biāo)準(zhǔn)。


08.項(xiàng)目管理

設(shè)計(jì)管理在優(yōu)化資產(chǎn)、提升效益等方面，發(fā)揮關(guān)鍵作用。

近十年，隨著建筑規(guī)模和復(fù)雜度提升，傳統(tǒng)甲乙丙三方管理模式難以為繼，日本項(xiàng)目管理需求顯著增長(zhǎng)，設(shè)計(jì)管理在優(yōu)化資產(chǎn)、提升效益等方面，發(fā)揮著關(guān)鍵作用：首先，目標(biāo)設(shè)定是項(xiàng)目管理中的首要步驟，明確項(xiàng)目的目標(biāo)，確定建筑的性質(zhì)、規(guī)格和質(zhì)量要求。其次，選擇一個(gè)合適的團(tuán)隊(duì)非常關(guān)鍵。每個(gè)項(xiàng)目都有其獨(dú)特的要求，團(tuán)隊(duì)的組成也應(yīng)針對(duì)這些特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。第三，重視每個(gè)階段的過程管理比單純注重最終結(jié)果更為重要，確保項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，從而保障項(xiàng)目最終成功交付。最后，成本管理是項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵細(xì)節(jié)，合理的成本管控能夠確保項(xiàng)目在預(yù)算內(nèi)完成，同時(shí)不影響質(zhì)量和進(jìn)度。

/提問互動(dòng)

中谷先生的到來引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)熱烈的反響，觀眾紛紛提問，中谷先生耐心解答，分享了許多寶貴的行業(yè)見解和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

Q1：如何與施工單位合作，確保工藝和材料的質(zhì)量？

A1：不同于中國在設(shè)計(jì)過程中以詳細(xì)的施工圖作為最終輸出，日本的設(shè)計(jì)流程中不僅有常規(guī)圖紙，還會(huì)做一套綜合圖，涵蓋建筑平面、結(jié)構(gòu)、機(jī)電等各方面細(xì)節(jié)，如燈具位置、檢修口安排、空調(diào)設(shè)備位置等。這確保了施工單位可以依據(jù)細(xì)節(jié)進(jìn)行更精準(zhǔn)的施工，避免遺漏和后期修改。施工管理方面除了基本施工計(jì)劃，施工單位還會(huì)制定詳細(xì)的設(shè)備和材料采購計(jì)劃，并確定每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保材料按時(shí)到位，避免項(xiàng)目延誤。

Q2：一線城市的虹吸效應(yīng)導(dǎo)致三線城市資源流失，如何有效應(yīng)對(duì)？

A2：這一現(xiàn)象在日本同樣存在。日本的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主要集中在東京、大阪和福岡等核心區(qū)域，類似中國的三線及以下城市也面臨人口流失和城市收縮問題。目前，日本正通過城市精簡(jiǎn)和收縮來緩解經(jīng)濟(jì)矛盾，同時(shí)借助智能化建設(shè)和本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激發(fā)中小城市的新活力。這種調(diào)整可為三線城市提供借鑒，通過優(yōu)化資源配置和發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。


Q3：面對(duì)出海戰(zhàn)略，如何在全球競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)掘競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

A3：關(guān)于日建設(shè)計(jì)向海外拓展的問題，最初并沒有明確的戰(zhàn)略。作為項(xiàng)目管理方，日本主要關(guān)注的是如何將高質(zhì)量的管理體系傳遞給海外的設(shè)計(jì)院和施工單位。在項(xiàng)目執(zhí)行中，雖然日本的設(shè)計(jì)風(fēng)格未必是全球最具吸引力的，但其質(zhì)量、性能和功能方面的優(yōu)勢(shì)是公認(rèn)的，在全球競(jìng)爭(zhēng)中，往往能夠憑借這些特點(diǎn)展示出明顯的優(yōu)勢(shì)。

Q4：中谷先生今天談到很重要的兩點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值邏輯，建筑師要有宏大建筑視野。日建設(shè)計(jì)在深圳落地這么多項(xiàng)目，你們對(duì)于深圳的政府主管部門和投資業(yè)主有什么期望？

A4：在建筑過程中主要有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是如何提高附加值，二是如何實(shí)現(xiàn)差異化。未來，無論項(xiàng)目成功與否，關(guān)鍵是如何讓投資方相信項(xiàng)目的成功潛力。因此，我們需要為他們提供切實(shí)可行的服務(wù)和方案。作為建筑師我們不能只關(guān)注眼前，而是要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮設(shè)計(jì)。我們要確保從現(xiàn)在開始設(shè)計(jì)，五年后我們的項(xiàng)目依然具有競(jìng)爭(zhēng)力。這種遠(yuǎn)見和創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思維是非常重要的。

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長(zhǎng)達(dá)2小時(shí)的演講與互動(dòng)，讓我們洞察泡沫經(jīng)濟(jì)后的現(xiàn)狀與啟示，隨著智能化、節(jié)能與碳中和等新興趨勢(shì)發(fā)展，如何在時(shí)代浪潮中轉(zhuǎn)型升級(jí)，是每一位建筑從業(yè)人士的實(shí)踐課題。